昨天深圳取消了二手房指导价，多人集体高潮。我的观点如下：

(资料图片)

（1）

深圳之前，很多城市都出台过二手房指导价，后续因为房价下行，也都陆续取消或名存实亡了，但这些城市的房价，并未因二手房指导价的消失而很快有起色；

（2）

从新闻来看，即使取消二手房指导价是真的，也只是变相提高了深圳房产的杠杆，但一线城市里杠杆最高、限购最严的，不是深圳，而是北京。而北京的房价水平，从未因严厉限购限杠杆，出现像深圳这样的大幅下调。

因此从这方面看，取消二手房指导价、放开二手杠杆，对深圳楼市确实是利好，但利好没有大家想象中那么强。（指导价影响的是二套首付，而当前，北京买二套也基本要8成首付了）

（3）

当前，深圳已经出现了很多低于指导价成交甚至挂牌的楼盘和房源。降价还卖不动，这说明真正受客户认可的市场价格线，可能比指导价的水平还要低。

根据樱桃大房子数据，今年有39%的房子都是按指导价成交，高于指导价10%以内的比例为44%。

（4）

乐有家展示的挂牌价，连夜改回了指导参考价。这说明领导真正在意和重视的，是展不展示指导价——指导价的真正威力，不仅仅是降杆杆，更是在心理层面影响交易情绪。

因此只要深圳卖房app上继续由指导价唱主角、挂牌价让客户自己问的话，深圳楼市的交易就没法起得来。

（5）

深圳楼市真正的问题在于，深圳本质是个移民城市，支撑深圳楼市的，一个是移民的刚需，另一个是投资客。

但深圳的移民，主要来自湖南和广西，这两块地方的房价与深圳的房价剪刀差过大，移民们很难通过卖老家房子凑钱买深圳；

而投资客就不用说了，过去几年投资客惨败，现在都是集体出货找人接盘的状态，这非常类似于燕郊投资者——燕郊如今几乎不限购，房价不也起不来。

至于深圳产业，无论是外贸还是互联网，在过去几年都遭遇了暴击。华为大撤退，外贸大撤退，深圳能够稳定造富的产业，相比北京和上海，还是不如这俩城市根基深厚。

综上，深圳高速发展的时代已经过去了，无论是楼市还是城市本身。

（6）

很多人都说过去几年，供给端比需求端出清得更猛烈，很多房企几乎都零拿地，所以明后年商品住宅要供不应求。

我的判断是，土地永远是卖不完的，现在比开发商着急的是政府，只要市场回暖，相比开发商愿买，政府更愿意多卖！

现在的开发商，经过一二十年的土储库存和最近三年的暴雷教育，更愿意出清库存而非继续买地。房企当下的土地库存，也是以万亿计，这部分库存将会继续入市售卖，所以未来的新房供应，压根不用太担心。

（7）最后提一提大家都在意的M2。一季度的M2好像是12个点，很多人都说房价压不住了。但其实，过去十年，M2年复合增速也达到了11.6%。

以上观点，来自地产八卦哥陈庆。

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