中新经纬7月21日电 题:深圳推“双证合一”或利好楼市成交
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作者 丁祖昱 易居企业集团首席执行官
近期,深圳市不动产登记中心正式确认于7月14日开始开设“双证合一”咨询受理专窗,有需求居民可以携带身份证明材料、不动产证书原件等前往专窗咨询办理。
我们认为,“双证合一”政策对深圳“双/多拼房”这一行业历史遗留问题进行调整,有利于恢复楼市中大户型的存量供应。2023年深圳第二次土拍中,深圳湾超级总部基地宅地T207-0060地块(简称“深超总地块”)取消了“70/90”的政策限制,也向市场释放出了积极信号,这也有助于增强深圳住房供应与市场需求的匹配度。
“双/多拼房”来历与尴尬处境
“双证房”源于2006年国家发布的“70/90政策”。即为增加小户型供应,建设部等9个部委联合制定了《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》,其中要求:自2006年6月1日起,凡新审批、新开工的商品住房建设,套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重,必须达到开发建设总面积的70%以上,即“70/90政策”。
当年,深圳成为全国首个发布商品住房供应结构严格实施“70/90政策”的城市。为规避该政策,当时有不少房企设计开发出“双拼房”或“多拼房”,即将两套甚至多套90平方米以下小户型拼在一起,作为一个大户型销售,购房者会拥有两个及以上的不动产权证,由此在市场中就形成了特殊的“双/多拼房”现象存在。
早期该类型房产在贷款、流通等环节是正常的,直到2010年深圳限购限贷政策后,因为同时要占用两个购房名额,“双/多拼房”交易陷入尴尬,不仅流通性变差,二手房价格也低于同小区的单证户型。弱市时,部分“双/多拼房”甚至会出现市场价打七折、六折也鲜有人接盘的情况。
数据来源:CRIC深圳机构整理近两年来,随着二胎、三胎政策放开,以及改善需求逐渐成为市场成交主流,中大户型住房拥有更大市场空间。当年为满足普通家庭的中小户型,正在被小面积商品房及保障性租赁住房、共有产权住房等取代,因此,“双证合一”政策调整也是为顺应市场需求变化。
“双/多拼房”作为一个历史遗留问题,不仅存在于深圳,广州、东莞、中山等多个城市也有不少类似房源,目前各地政策调整进度不一,但总体上都在向“双证合一”方向靠拢。
提振市场信心效用有限
根据国家统计局最新发布的《70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》,深圳6月份一二手房价环比继续下降,其中新建商品住宅销售价格环比下降0.3%,同比跌2.4%,跌幅继续扩大;二手住宅销售价格环比下降0.7%,同比跌1.3%。
深圳在6月中旬的年中冲刺季,并没有出现“止跌行情”,楼市整体需求动力不足。在此背景下,推行“双证合一”反而是一个比较好的政策调整时。
据深圳市国资源土地房地产资产评估有限公司2018年的统计数据,全市“双/多拼房”市场存量有9万多套,涉及120多个小区。
由于该类型住房业主基本是购买力相对较高的改善和豪宅群体,因此,我们预计“双证合一”政策实施后,会释放出一定数量的改善购房名额。这不仅促进改善人群积极入市置换,也在一定程度上加大了改善型住房的流通性,提振了楼市信心。
当然,面对当前较为低迷的市场,“双证合一”政策效用也相对有限。
首先,从2006年“70/90政策”开始实行,到2010年限购限贷政策落实,深圳“双/多拼房”真正上市时间也不过4年左右,因此相关类型房源存量有限,折腾不出太大“风浪”。
其次,“双证合一”释放出一部分购房需求,同时也会增加二手房市场供应,对低迷的存量市场,也可能是把“双刃剑”。
再次,目前已出台“双证合一”政策的城市,对办理合证也提出了相对严格的条件和要求,并非所有的“双/多拼房”都能实现产证合一,因此,真正能够释放出来的购房需求后续仍有待观察。
据我们调研,从深圳近期二手房挂牌情况看,的确有少量“双/多拼房”的房源挂牌价小幅上涨,但暂时还未成交,有中介人员表示看房量略有上升,但对成交目前并没有明显促进。(中新经纬APP)
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责任编辑:李惠聪
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